1. Aumentar a Entrada Inicial: Quanto Maior, Melhor
Uma das primeiras formas de reduzir o spread do crédito habitação é aumentar a entrada inicial. Os bancos raramente financiam 100% do valor da casa, excepto em casos muito específicos, como imóveis provenientes do próprio banco ou projetos financiados pelo banco que oferecem condições especiais. Em regra geral, os bancos financiam até 90% do valor do imóvel, o que significa que pelo menos 10% do custo total terá de ser pago pelo consumidor como entrada inicial.
Quanto maior for o montante da entrada inicial, menor será o valor do crédito a ser concedido pelo banco. Isso implica que o banco assume menos risco e, em consequência, pode oferecer um spread mais baixo. Por exemplo, se você comprar uma casa de 200.000 euros e der uma entrada inicial de 20.000 euros, o banco irá financiar apenas 180.000 euros, o que pode resultar numa negociação de um spread mais vantajoso. Quanto maior for a sua participação no valor total do imóvel, mais facilidade terá em negociar o spread.
2. Apresentação de Garantias Bancárias
Outro fator importante na negociação do spread é a capacidade de oferecer garantias adicionais ao banco. Embora os rendimentos sejam um ponto de análise fundamental para a concessão de crédito, os bancos valorizam muito a apresentação de fiadores ou até a possibilidade de oferecer uma segunda hipoteca sobre um imóvel ou terreno que esteja livre de encargos.
Apresentar garantias bancárias, como a de um fiador solvente ou a constituição de uma segunda hipoteca, pode reduzir significativamente o risco para o banco. Esta abordagem mostra que tem recursos adicionais para cobrir o crédito em caso de dificuldades, o que torna a negociação do spread mais favorável. O banco sente-se mais seguro, o que pode resultar numa redução do spread aplicado.
3. Mostrar uma Situação Profissional Estável
A sua estabilidade profissional é um critério fundamental para os bancos ao avaliar a sua capacidade de pagar o crédito a longo prazo. Especialmente se optar por um crédito com taxa de juro variável indexada à EURIBOR, os bancos querem garantir que, mesmo com a eventual subida dos juros, você terá capacidade para manter os pagamentos.
Neste contexto, as instituições financeiras analisam diversos aspectos da sua situação profissional, como o tempo de permanência no atual emprego, se tem um contrato de trabalho estável e a sua posição no mercado de trabalho. Quanto mais sólida for a sua situação profissional, mais confiança o banco terá em conceder-lhe um spread reduzido. Os bancos tendem a oferecer melhores condições a quem está estável na sua carreira e tem uma perspetiva sólida de rendimentos a longo prazo.
4. Vendas Associadas Facultativas: Uma Forma de Reduzir o Spread
Alguns bancos oferecem a possibilidade de negociar o spread com base na subscrição de produtos financeiros e serviços adicionais, como cartões de crédito, seguros de vida, planos de poupança e a domiciliação do ordenado. Embora esses produtos possam aumentar os custos totais do financiamento, podem também ser uma forma de conseguir um spread mais baixo, dependendo das condições negociadas.
É importante avaliar cuidadosamente as vantagens e desvantagens dessas ofertas. Embora o banco possa reduzir o spread do crédito habitação se contratar outros produtos, é essencial perceber se o custo desses produtos é inferior à poupança que vai obter ao reduzir o spread. Além disso, deve sempre verificar a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que o banco lhe entregará para garantir que está a ser transparente quanto aos impactos desses produtos no seu crédito.
Outro ponto importante é que, se decidir cancelar algum dos produtos contratados posteriormente, o banco não poderá aumentar o spread imediatamente. Existe um prazo de um ano, após o qual a alteração do spread pode ser solicitada. Por isso, é importante fazer contas detalhadas e só aceitar ofertas que sejam verdadeiramente vantajosas a longo prazo.
5. Assegurar uma Taxa de Esforço Sustentável
A taxa de esforço é um dos indicadores mais importantes utilizados pelos bancos para avaliar a capacidade de pagamento de um cliente. Ela corresponde à percentagem dos rendimentos do agregado familiar que é destinada ao pagamento de créditos em vigor. Quanto mais baixa for a sua taxa de esforço, mais fácil será negociar um spread mais vantajoso com o banco, pois a instituição financeira perceberá que o risco de incumprimento é menor.
Em geral, os bancos recomendam uma taxa de esforço não superior a 33%, o que significa que um terço do seu rendimento familiar não deve ser comprometido com o pagamento de créditos. Para o crédito habitação, essa taxa pode ser ligeiramente mais elevada, chegando até aos 40%. Contudo, quanto mais reduzida for a sua taxa de esforço, maior será a sua capacidade de negociar com o banco, pois este perceberá que o risco é mais baixo.
6. Comprar Imóveis do Banco: Uma Vantagem no Financiamento
Uma das melhores estratégias para conseguir condições favoráveis no financiamento é comprar um imóvel diretamente do banco. Muitas vezes, os imóveis em posse dos bancos são vendidos com condições de financiamento muito vantajosas, como a possibilidade de financiar até 100% do valor do imóvel, spreads bonificados, prazos mais alargados e, em alguns casos, até períodos de carência, onde não é necessário começar a pagar as prestações logo no início.
Se optar por comprar uma casa que esteja no portefólio do banco, terá muitas mais chances de conseguir um spread reduzido e uma melhor oferta de crédito, uma vez que os bancos preferem vender os seus imóveis do que mantê-los na sua posse. Esta é uma excelente estratégia para obter um financiamento com condições mais vantajosas.
Conclusão
As estratégias descritas acima são algumas das formas de negociar um spread mais favorável junto dos bancos. Embora a negociação do spread dependa de vários fatores, como o seu perfil financeiro, a sua situação profissional e a capacidade de oferecer garantias, estas táticas podem melhorar significativamente as condições do seu crédito habitação. Lembre-se, no entanto, de comparar as ofertas de diferentes bancos antes de tomar uma decisão final. Mesmo que inicialmente não consiga obter a melhor oferta, existe sempre a possibilidade de transferir o crédito mais tarde e beneficiar de melhores condições. A chave é estar bem informado e negociar com confiança.
