Calculador de Mais-Valias Imóveis

De uma forma simples, as mais-valias são os ganhos obtidos com a venda de imóveis ou de bens mobiliários.

A entrada em vigor do pacote Mais Habitação, em outubro de 2023, trouxe alterações à isenção do pagamento de mais-valias imobiliárias. Saiba o que mudou e como deve proceder com a sua declaração de IRS.

O que são as mais-valias?

Para efeitos de IRS, são consideradas mais-valias todos os ganhos não enquadrados em rendimentos empresariais, profissionais, de capitais ou prediais. Ou seja, é o lucro que resulta da venda ou troca de um ativo, como por exemplo a venda de um imóvel (artigos 10.º e 43.º do Código do Imposto sobre o Rendimento de pessoas Singulares (CIRS).

Se pelo contrário, existir um prejuízo decorrente de uma venda ou troca, estamos perante menos-valias, que não são tributadas em IRS.

Mais-valias imobiliárias: quais as isenções?

Se vais vender um terreno ou uma segunda habitação em 2024, pode ficar isento do pagamento de mais-valias. Conheça esta e outras situações em que a lei prevê isenção.

Venda de terrenos e de segundas habitações

O pacote Mais Habitação trouxe uma isenção temporária ao pagamento de mais-valias imobiliárias. A venda de um terreno para construção ou de uma habitação secundária (uma casa de férias, por exemplo) durante o ano de 2024, fica isenta do pagamento de mais-valias, desde que, nos três meses seguintes à escritura, use o valor que resultou da venda para amortizar o capital em dívida de um crédito habitação.

Para aceder a esta isenção de mais-valias, o crédito a amortizar deve estar em seu nome ou no nome de um descendente (filho ou neto) e estar associado a habitação própria e permanente. Contudo, se o valor da venda for superior ao valor do empréstimo, o remanescente (o que sobra) fica sujeito ao normal pagamento de mais-valias.

O valor da venda aplicado em habitação própria permanente

Nos casos em que o valor da venda de casa secundária ou terreno para construção é aplicado na compra de habitação própria permanente é obrigatório reinvestir todo o valor da venda para beneficiar da isenção.

No entanto, o reinvestimento pode ser parcial para realização de obras de ampliação de outro imóvel. Se assim for, é necessário calcular qual a proporção da mais-valia não sujeita a IRS.

O reinvestimento deve ocorrer num período compreendido entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.

Em 2023, foram acrescentados dois novos requisitos a esta regra:

• A propriedade deve ter sido residência própria e permanente (do proponente à isenção ou da sua família, comprovada pelo domicílio fiscal)  pelo menos nos 24 meses anteriores à data da venda;
• Este regime de isenção não pode ter sido aplicado no ano em que obteve os lucros e nos três anos anteriores. A menos que se demonstre, durante um procedimento de liquidação, que aquela condição se deveu a circunstâncias excecionais.