Introdução
O fundo comum de reserva do condomínio é um elemento fundamental para garantir a boa manutenção e conservação do edifício onde vivemos. Este fundo serve para cobrir os custos necessários para preservar a infraestrutura, segurança e estética do condomínio, sendo uma medida de precaução essencial para evitar despesas inesperadas ou emergenciais. Se está a viver em condomínio ou a ponderar comprar uma casa em regime de propriedade horizontal, este artigo irá ajudá-lo a compreender melhor o funcionamento do fundo comum de reserva, as suas obrigações legais, como são feitas as contribuições, e qual a responsabilidade dos condóminos na sua gestão.
Introdução
Viver em condomínio traz consigo uma série de responsabilidades, que vão muito além das questões quotidianas, como a divisão das áreas comuns ou o cumprimento das regras de convivência. Uma dessas responsabilidades é contribuir para o fundo comum de reserva, uma medida importante para a conservação do edifício. Este fundo tem como objetivo garantir que o condomínio tenha recursos financeiros suficientes para fazer face a despesas extraordinárias ou obras de manutenção imprescindíveis para preservar o imóvel.
No entanto, para quem não está familiarizado com o conceito ou com as obrigações legais associadas, pode surgir a dúvida: como funciona este fundo? Qual o valor a pagar e quem tem a responsabilidade pela sua gestão? Neste artigo, vamos abordar todas estas questões e esclarecer as dúvidas mais comuns sobre o fundo comum de reserva no contexto dos condomínios em Portugal.
O que é o fundo comum de reserva do condomínio?
O fundo comum de reserva do condomínio é um montante de dinheiro destinado a cobrir as despesas imprevistas ou extraordinárias que possam surgir em relação à manutenção do edifício. Este fundo é regulado pelo Decreto-Lei nº 268/94 de 25 de outubro, com as devidas atualizações, incluindo a Lei n.º 8/2022. A sua constituição é obrigatória em todos os condomínios, independentemente do tipo de prédio ou da sua localização, sendo uma prática comum em edifícios de propriedade horizontal.
Este fundo destina-se a financiar as obras de conservação, manutenção e outras despesas que sejam necessárias para garantir o bom estado do edifício e a segurança dos condóminos. Pode incluir, por exemplo, reparações no telhado, na fachada, ou no sistema elétrico, bem como a atualização de sistemas de segurança ou até melhorias nas áreas comuns.
De acordo com a legislação, cada condómino deve contribuir com uma parte do seu valor de quota-parte, que corresponde a pelo menos 10% das despesas totais do condomínio. Esta contribuição tem como objetivo alimentar o fundo e garantir que haja dinheiro disponível para as eventuais necessidades do prédio.
Como calcular o valor a pagar para o fundo comum de reserva?
O cálculo da contribuição de cada condómino para o fundo comum de reserva pode variar dependendo do regulamento interno do condomínio. Contudo, existe uma regra geral que deve ser seguida: a contribuição para o fundo comum de reserva deve ser, no mínimo, 10% da quota-parte do condómino nas despesas do condomínio.
Este valor pode ser calculado com base no orçamento anual do condomínio. Imagine, por exemplo, que o orçamento total do condomínio para um ano é de 6.000 euros. A contribuição mínima para o fundo será de 10% deste valor, ou seja, 600 euros. Este montante será, então, distribuído entre os condóminos, de acordo com a permilagem das suas frações autónomas.
Por exemplo, se a fração de um condómino tem uma permilagem de 20%, a sua contribuição anual para o fundo será de 120 euros. Este cálculo é importante para garantir que o fundo seja alimentado de forma justa e proporcional, tendo em conta o valor da fração que cada condómino possui no condomínio.
No entanto, alguns condomínios optam por uma divisão igualitária da contribuição para o fundo comum de reserva, o que significa que todos os condóminos pagam o mesmo valor, independentemente da sua fração. Esta decisão deve ser tomada em assembleia de condóminos e ser aprovada por maioria, de acordo com o regulamento interno do condomínio.
Qual é a responsabilidade de gerir o fundo comum de reserva?
A gestão do fundo comum de reserva é uma responsabilidade coletiva dos condóminos, mas é o administrador do condomínio que assume a responsabilidade pela execução e gestão do fundo. O administrador deve garantir que o fundo seja depositado numa conta bancária própria, cuja finalidade exclusiva seja a sua utilização para despesas relacionadas com a manutenção e conservação do edifício.
A assembleia de condóminos é o órgão responsável por decidir sobre a quantidade a ser depositada no fundo e as prioridades para a utilização desse montante. As decisões sobre as obras de manutenção, bem como sobre o montante necessário para garantir a sustentabilidade do fundo, devem ser tomadas em conjunto com a assessoria de profissionais qualificados, como engenheiros ou arquitetos, que possam elaborar um plano de manutenção a longo prazo.
É importante que os condóminos tenham uma visão clara sobre a gestão do fundo, para que a sua contribuição seja utilizada de forma eficaz e transparente. A Assembleia de Condóminos deve, por isso, reunir regularmente para avaliar a situação financeira do fundo e aprovar eventuais alterações no montante a ser contribuído.
Como o fundo pode ser utilizado?
O fundo comum de reserva tem como principal objetivo garantir que o condomínio tenha recursos financeiros suficientes para cobrir despesas de manutenção e reparação do edifício. Porém, existem regras claras sobre como e quando o fundo pode ser utilizado.
Por exemplo, se for necessária uma obra urgente, como a reparação de um telhado danificado ou a substituição de um sistema de aquecimento, o fundo comum de reserva pode ser usado para cobrir esses custos. No entanto, antes de utilizar o fundo, é necessário que a Assembleia de Condóminos aprove a utilização do mesmo para o pagamento da obra em questão.
Em situações em que o fundo for utilizado para uma obra específica, os condóminos devem ser responsabilizados pela reposição do montante utilizado. Isto é feito através de uma quotização extraordinária, que deve ser paga dentro do prazo estipulado pela assembleia (geralmente 12 meses). Caso algum condómino não cumpra com o pagamento, podem ser aplicadas sanções, como juros de mora ou a cobrança das dívidas através de ação judicial.
Conclusão
O fundo comum de reserva do condomínio é uma medida fundamental para garantir a boa conservação e manutenção do edifício onde vivemos. Ele assegura que o condomínio tenha recursos suficientes para enfrentar despesas inesperadas ou obras urgentes, sem comprometer a segurança ou a qualidade de vida dos condóminos.
Enquanto condóminos, temos a responsabilidade de contribuir para este fundo, sendo o valor mínimo a pagar calculado com base na nossa quota-parte nas despesas do condomínio. Além disso, é importante que a gestão do fundo seja feita de forma transparente e eficaz, com a participação ativa de todos os condóminos na tomada de decisões.
Por fim, é essencial que todos os condóminos estejam cientes das suas obrigações legais e financeiras em relação ao fundo comum de reserva, para garantir que o condomínio funcione de forma harmoniosa e sustentável. Se seguir as orientações legais e cumprir com as suas responsabilidades, pode ajudar a assegurar a durabilidade e o bom estado do seu edifício por muitos anos.
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