O que São Mais-Valias?
As mais-valias surgem quando o valor de venda de um imóvel é superior ao valor de aquisição, ou seja, quando obtens lucro com a venda do imóvel. Este lucro, geralmente, está sujeito ao pagamento de imposto sobre as mais-valias, que é um imposto integrado no IRS. Contudo, a legislação portuguesa prevê algumas situações em que é possível estar isento de pagar este imposto, caso se cumpram determinados requisitos.
Quem Está Isento de Pagar Mais-Valias?
A isenção de mais-valias aplica-se a diversas situações, especialmente quando o valor da venda do imóvel é reinvestido de acordo com as regras estabelecidas. As principais exceções que garantem a isenção de mais-valias são:
Habitação Própria e Permanente (HPP): Se vendes a tua casa e reinvestes o valor da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente em Portugal ou na União Europeia, poderás estar isento de IRS sobre as mais-valias. O reinvestimento deve ocorrer no prazo de 36 meses após a venda do imóvel ou nos 24 meses anteriores à venda.
Amortização de Crédito à Habitação: Desde 2022, se venderes um imóvel para amortizar o crédito da habitação própria e permanente (HPP), também podes beneficiar da isenção de mais-valias. Para isso, o valor da venda deve ser utilizado para pagar o crédito da casa onde resides ou de um descendente, e este pagamento deve ocorrer no prazo de três meses após a venda.
Imóveis Adquiridos Antes de 1989: Se adquiriste o imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, quando entrou em vigor o Código do IRS, as mais-valias geradas na sua venda estão isentas de tributação.
Reformados ou Pessoas com Mais de 65 Anos: Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados que reinvistam o valor da venda em produtos destinados ao complemento de reforma, como um fundo de pensões ou seguro de vida, podem obter isenção. O reinvestimento deve ocorrer até seis meses após a venda do imóvel.
Venda ao Estado: A venda de imóveis ao Estado, às Regiões Autónomas, a entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais também pode estar isenta de mais-valias.
Como Ficar Isento de Mais-Valias?
A forma mais comum de obter a isenção é reinvestir o valor da venda do imóvel na compra de uma nova habitação própria e permanente. A legislação prevê algumas exceções que tornam possível a isenção, desde que os prazos e requisitos sejam respeitados. Vejamos as formas de proceder para obter a isenção:
1. Reinvestir o Valor da Venda
A isenção é mais frequentemente obtida quando o valor da venda é reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve ocorrer dentro de um prazo de 36 meses após a venda do imóvel, ou até 24 meses antes da venda.
Opções para Reinvestir:
Compra de outro imóvel de habitação própria e permanente.
Aquisição de terrenos para construção de habitação própria.
Pagamento de empréstimos para a aquisição de habitação própria.
2. Amortização de Crédito à Habitação
Se decidires vender um imóvel que não seja a tua habitação própria e permanente para amortizar o crédito da tua casa ou de um descendente, também podes estar isento de pagar mais-valias. A amortização do crédito deve ser feita no prazo de três meses após a venda do imóvel. Esta isenção aplica-se tanto ao crédito da tua habitação como ao crédito de um descendente, e é necessário manter a documentação da venda do imóvel e da amortização do crédito para justificar a isenção junto da Autoridade Tributária.
3. Para Quem Tem Mais de 65 Anos ou Está Reformado
Se tens mais de 65 anos ou estás reformado, podes beneficiar de isenção de mais-valias caso reinvistas o valor da venda do imóvel num produto financeiro destinado à tua reforma. Esses produtos incluem seguros de vida, planos poupança reforma (PPR) ou fundos de pensões. O reinvestimento deve ser realizado num prazo de seis meses após a venda.
Opções para Reinvestir:
Seguro de vida.
Plano Poupança Reforma (PPR).
Fundo de pensões.
Em Que Podes Reinvestir as Mais-Valias?
Existem várias opções para reinvestir o valor das mais-valias de forma a garantir a isenção do imposto:
Compra de Outra Habitação Própria e Permanente: Podes usar o valor da venda para adquirir uma nova casa em Portugal ou na União Europeia.
Terreno para Construção: Podes investir em terrenos para a construção de uma nova habitação própria.
Amortização de Empréstimos: Se tens um empréstimo para a aquisição de habitação própria, podes utilizar o valor da venda para amortizar esse empréstimo.
Para Maiores de 65 Anos: Se tens mais de 65 anos ou estás reformado, a isenção aplica-se também caso reinvistas o valor da venda em um PPR, seguro de vida ou fundo de pensões, todos destinados ao complemento de reforma.
Prazos Importantes para o Reinvestimento
Os prazos para o reinvestimento são essenciais para garantir a isenção das mais-valias:
36 Meses: Para a compra de imóveis ou terrenos para construção de habitação própria.
6 Meses: Para o reinvestimento em produtos financeiros como PPR, seguros de vida ou fundos de pensões, especialmente para pessoas com mais de 65 anos ou reformados.
Conclusão
Se tens um imóvel que planeias vender e queres evitar o pagamento de mais-valias, há várias formas de o fazer, desde que sigas as exceções previstas na legislação. A chave é o reinvestimento do valor da venda dentro dos prazos estipulados, seja na compra de uma nova casa ou em produtos financeiros destinados ao complemento de reforma.
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