Quando deve ser utilizado o CPCV?
Imagina que visitas uma casa que te interessa e desejas garantir que o negócio se concretiza sem imprevistos até ao momento da escritura. Sem um CPCV, o processo pode ser arriscado, especialmente porque existem várias etapas, como a obtenção de crédito habitação, que podem atrasar a conclusão da compra. Se não tens o dinheiro necessário de imediato ou se o imóvel ainda não está pronto para ser habitado, este contrato torna-se uma ferramenta essencial para garantir que a venda se concretize conforme acordado.
Além disso, o CPCV serve para proteger o comprador enquanto este aguarda pela aprovação do financiamento bancário. Muitas vezes, o processo de aprovação do crédito pode demorar algumas semanas, e, enquanto isso, o vendedor pode estar a considerar outras propostas. O CPCV assegura que a venda será concluída, desde que o comprador cumpra os requisitos do contrato.
O que deve incluir o Contrato-Promessa de Compra e Venda?
Este contrato deve detalhar uma série de informações cruciais para garantir a transparência entre as partes e evitar futuros litígios. Abaixo estão alguns dos pontos que devem estar claramente definidos num CPCV:
Identificação das partes envolvidas: Os dados completos de comprador e vendedor, incluindo nome, morada, estado civil, número do Cartão de Cidadão ou Bilhete de Identidade e NIF (Número de Identificação Fiscal).
Descrição do imóvel: Detalhes sobre a tipologia do imóvel, a sua localização, se possui garagem ou arrecadação, entre outros, bem como a inscrição matricial e a descrição predial.
Preço de aquisição e forma de pagamento: O valor acordado para a compra do imóvel, a forma como será pago (em prestações ou à vista) e, se aplicável, o valor do sinal dado para assegurar a transação.
Data prevista para a escritura: A data em que as partes se comprometem a celebrar o contrato definitivo (escritura pública).
Penalizações em caso de incumprimento: As consequências se alguma das partes não cumprir o que foi acordado, incluindo sanções em caso de não realização da escritura na data prevista.
Licença de construção: Se o imóvel ainda estiver em construção, deve ser fornecida a licença de construção ou prova de que a mesma foi solicitada à Câmara Municipal.
Cláusula de alienação livre de ónus ou encargos: Esta cláusula protege o comprador, garantindo que o imóvel está livre de quaisquer responsabilidades adicionais, como hipotecas ou penhoras.
Para facilitar o processo, muitas pessoas optam por descarregar uma minuta de CPCV, que pode ser preenchida de acordo com as condições específicas de cada transação.
Vantagens de assinar um Contrato-Promessa de Compra e Venda
O CPCV é vantajoso para ambas as partes. Para o vendedor, garante que a venda será realizada no prazo acordado, enquanto para o comprador, oferece proteção jurídica adicional. Algumas das principais vantagens incluem:
Segurança jurídica: O contrato assegura que ambas as partes cumpram as obrigações estabelecidas. Caso haja incumprimento, o contrato fornece as condições legais para fazer valer os direitos de quem foi prejudicado.
Direito real de aquisição: Com a assinatura do CPCV, o comprador adquire um direito real de aquisição sobre o imóvel, independentemente de quem seja o atual proprietário. Isto significa que, enquanto o comprador cumprir com os termos do contrato, a venda será garantida.
Proteção contra incumprimentos: Em caso de desistência de uma das partes, o contrato pode estabelecer compensações financeiras, como, por exemplo, a devolução do sinal pago em dobro, se for o vendedor a desistir da venda.
Cuidados a ter antes de assinar o CPCV
Antes de assinar o Contrato-Promessa de Compra e Venda, é importante que verifiques se todos os detalhes estão corretos e se o contrato inclui as condições necessárias para proteger os teus direitos. Alguns pontos a considerar são:
Revisão das condições: Certifica-te de que todos os campos estão corretamente preenchidos, incluindo o valor do imóvel, a forma de pagamento e as datas acordadas.
Financiamento: Se precisar de crédito habitação, confirma que o processo está em andamento e que tens todos os documentos exigidos pelo banco (certificado energético, caderneta predial, licença de habitação).
Prazos: Assegura-te de que o contrato prevê um prazo razoável para a conclusão do processo, para te protegeres contra eventuais atrasos na obtenção de financiamento ou na conclusão da obra.
Condomínio: Se o imóvel estiver inserido num condomínio, verifica as atas das assembleias, para garantir que não existem dívidas em atraso ou obras pendentes que possam impactar o valor do imóvel.
Encargos adicionais: Exige que o contrato inclua uma cláusula que assegure que o imóvel está livre de encargos, como hipotecas ou penhoras, para evitar surpresas no futuro.
Pagamento do sinal
O pagamento do sinal é um dos primeiros passos do processo de compra. Este valor, que representa uma entrada para a compra do imóvel, é normalmente pago aquando da assinatura do CPCV. O sinal tem como objetivo garantir a intenção de compra do imóvel. O montante pode variar, mas, como exemplo, se o preço da casa for 160 mil euros, o sinal pode ser de 20 mil euros.
Antes de assinares, verifica se o montante acordado para o sinal está claramente indicado no contrato, para evitar qualquer mal-entendido.
E se houver incumprimento do contrato?
Em caso de incumprimento, seja do vendedor ou do comprador, as consequências financeiras podem ser graves. Se o vendedor desistir da venda, o comprador tem direito a exigir a devolução do sinal pago em dobro. Por exemplo, se pagaste 25 mil euros como sinal, e o vendedor desistir da venda, tens direito a receber 50 mil euros como compensação.
Por outro lado, se o comprador desistir da aquisição do imóvel, o vendedor tem direito a reter o sinal pago.
Cancelamento do CPCV
Embora a rescisão do CPCV seja possível, esta pode implicar incumprimento. Se desejares cancelar o contrato, é importante que o contrato tenha uma cláusula que permita essa rescisão sem consequências gravosas. Se não for o caso, pode ser necessário negociar as condições do contrato, o que poderá ser mais complexo e, nesse caso, é aconselhável consultar um advogado.
Conclusão
O Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma ferramenta essencial para garantir a segurança jurídica na compra de um imóvel. Ao proteger ambas as partes envolvidas, este contrato minimiza os riscos de incumprimento e assegura que o negócio se realiza conforme acordado. Ao comprar casa, ter um CPCV bem estruturado pode ser a chave para evitar problemas futuros e assegurar que todo o processo decorre de forma tranquila e sem surpresas.
