O que é o LTV e como influencia ao comprar casa?
Se estás a planear comprar casa, é importante familiarizares-te com certos conceitos financeiros, sendo um deles o LTV, ou Loan-to-Value. Embora o termo possa parecer complicado, trata-se de um conceito relativamente simples e amplamente utilizado na banca. Neste artigo, vamos explorar o que é o LTV, como se calcula, e a sua importância no crédito habitação.
O que é o LTV?
O Loan-to-Value (LTV) é o rácio que mede a relação entre o montante do empréstimo que o banco concede e o valor do imóvel que serves de garantia. Nenhum banco financia a totalidade do preço da casa; geralmente, o cliente deve adiantar uma percentagem do valor como entrada. O LTV expressa essa relação em percentagem, sendo calculado pela fórmula:
LTV (%) = Montante do Empréstimo / Valor da Garantia do Imóvel
Por exemplo, se estás a comprar um imóvel avaliado em 200.000€ e o banco concede 140.000€ de crédito, o LTV será:
LTV = (140.000 / 200.000) × 100 = 70%
Porque é que o LTV é importante?
O LTV influencia diretamente o risco que o banco assume ao conceder o empréstimo. Quanto maior for o LTV, maior será o risco para o banco, já que há menor margem de garantia em caso de incumprimento por parte do cliente. Isto traduz-se, na prática, em custos mais elevados para quem pede o crédito:
Spreads mais altos: Quanto maior o risco, maior será a margem de lucro exigida pelo banco.
Menor flexibilidade nas condições: Empréstimos com LTV elevado podem ter menos opções de personalização, como prazos mais curtos ou menor possibilidade de renegociação.
Requisitos mais rigorosos: Um LTV alto pode exigir maior comprovação de rendimentos ou garantias adicionais.
Por outro lado, um LTV mais baixo permite aceder a condições mais vantajosas, como juros mais baixos, o que significa que vais pagar menos ao longo do tempo.
Como se calcula o LTV?
O cálculo do LTV depende de dois valores principais:
Valor de compra do imóvel: Este é o preço que será pago pela casa e consta na escritura.
Valor da avaliação: Determinado por um perito certificado, este valor é baseado em critérios como localização, estado de conservação, tipologia, e mercado imobiliário.
O banco tomará sempre o menor entre o valor de compra e o valor da avaliação como referência para o cálculo do LTV.
Qual o impacto do LTV no crédito habitação?
O LTV é essencial para determinar se o banco aprova o crédito e em que condições. Valores de LTV elevados, como 90% ou mais, são considerados de maior risco, levando:
A custos mais elevados;
A uma maior probabilidade de rejeição do pedido de crédito.
O Banco de Portugal estabelece limites máximos para o LTV:
90% para aquisição de habitação própria e permanente.
85% para créditos com outras finalidades, como segunda habitação.
Exceções a esta regra podem ocorrer quando o imóvel é detido pelo próprio banco, permitindo um LTV de 100%.
Como reduzir o LTV e obter melhores condições?
Aumentar o valor da entrada: Quanto maior a poupança inicial, menor será o LTV.
Procurar imóveis mais baratos: Casas mais acessíveis permitem uma percentagem de entrada maior em relação ao valor total.
Negociar o preço de compra: Reduzir o valor final pode diminuir o LTV, melhorando as condições do empréstimo.
Outros fatores que influenciam a aprovação do crédito
Embora o LTV seja um dos principais indicadores, os bancos consideram outros aspetos, tais como:
Histórico financeiro: Evita constar na lista negra do Banco de Portugal. Regulariza dívidas pendentes antes de pedires um empréstimo.
Taxa de esforço: Não deve ultrapassar 33% do rendimento mensal. Quanto mais baixa, melhor.
Estabilidade laboral: Um contrato sem termo é visto como um sinal de segurança financeira.
Titulares adicionais: Adicionar um segundo titular reduz o risco percebido pelo banco.
Imóveis com LTV a 100%
Se procuras um imóvel com financiamento total, consulta as carteiras de imóveis dos bancos. Estas propriedades, muitas vezes provenientes de execuções hipotecárias, permitem um LTV de 100%, mas o crédito tem de ser contratado com o banco proprietário do imóvel. Entre os bancos que disponibilizam imóveis próprios estão:
Caixa Geral de Depósitos
Millennium bcp
Santander
Montepio
Concluindo
O LTV é um fator crucial ao pedires um crédito habitação. Um LTV mais baixo oferece melhores condições financeiras e reduz os riscos para ambas as partes. Por isso, avalia bem o valor da entrada e compara as ofertas disponíveis no mercado para fazeres uma escolha informada e vantajosa.
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