1. Novas Obrigações em Caso de Venda
A venda de uma fracção em condomínio passou a implicar novas obrigações para o proprietário. A lei atualizada estabelece que, antes de vender o imóvel, o proprietário deve solicitar ao administrador do condomínio uma declaração escrita. Nesse documento, o administrador deve indicar o valor de todos os encargos relacionados com o condomínio, como montantes devidos, prazos de pagamento e eventuais dívidas. A declaração deve ser emitida no prazo máximo de 10 dias após o pedido do proprietário.
Além disso, as vendas devem ser comunicadas ao administrador por correio registado, no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso esta comunicação não seja feita dentro do prazo, o vendedor será responsável por custos adicionais, incluindo as despesas com a identificação do novo proprietário e eventuais juros de mora.
2. Dívidas do Condomínio: Responsabilidade Dividida Entre os Proprietários
Uma das grandes mudanças trazidas pela nova legislação é a divisão das responsabilidades pelas dívidas do condomínio. Até agora, quem comprava uma fração em condomínio assumia também as dívidas associadas. Com a atualização, as dívidas são agora divididas conforme o momento em que deveriam ter sido liquidadas.
As dívidas vencidas até à data da escritura de compra e venda continuam a ser responsabilidade do proprietário anterior. No entanto, as dívidas que vencerem após a escritura serão da responsabilidade do novo proprietário. Para garantir que não assume dívidas inesperadas, o comprador deve pedir a declaração do administrador, que deverá fornecer todos os detalhes sobre as dívidas em aberto. Se o comprador optar por não pedir esta declaração, será responsável pelas dívidas anteriores à sua aquisição.
3. Despesas com Áreas Comuns: Responsabilidade por Aprovação
Outra novidade importante diz respeito às despesas com as áreas comuns do condomínio. A partir de agora, apenas os proprietários que aprovaram as despesas relativas a essas áreas serão responsáveis por pagá-las. Isto significa que, se o proprietário não estava presente ou não votou na aprovação da despesa, não terá de a suportar.
Essa mudança visa tornar a gestão de despesas mais justa e transparente, uma vez que apenas os condóminos que participaram na decisão terão de pagar as despesas. A responsabilidade pelas despesas passa a ser definida pela data em que foram deliberadas.
4. Varandas e Pátios de Uso Exclusivo: Novas Regras de Despesas
As áreas que são comuns, mas de uso exclusivo de um único condómino, como varandas e pátios, eram anteriormente incluídas nas despesas gerais do condomínio. Com a nova lei, as despesas associadas a essas áreas passam a ser responsabilidade exclusiva do proprietário que as utiliza. Se tem uma varanda ou pátio de uso exclusivo, isso significa que terá de pagar as despesas de manutenção e conservação associadas.
No entanto, existem exceções. Quando o estado de conservação dessas áreas afeta as áreas comuns do edifício, o condómino com uso exclusivo só terá de pagar uma parte proporcional, de acordo com a sua fração no condomínio.
5. Reuniões de Condomínio Digitais: Uma Nova Realidade
A nova lei também introduz a possibilidade de realizar reuniões de condomínio por videoconferência. Agora, os condóminos podem participar nas assembleias de forma digital, o que facilita a participação de quem não pode comparecer presencialmente. Para aqueles que não tiverem condições para participar na reunião digital, a administração do condomínio deve garantir a disponibilização de meios alternativos, para assegurar que todos possam participar.
Além disso, a assinatura das atas das assembleias pode ser feita de forma eletrónica ou manuscrita. A convocatória para as reuniões também poderá ser feita por correio eletrónico, desde que o condómino tenha manifestado essa preferência em assembleias anteriores.
6. Novas Responsabilidades para os Administradores de Condomínio
Os administradores de condomínio viram as suas responsabilidades aumentadas com a nova lei. Além de emitirem a declaração obrigatória em caso de venda, os administradores agora têm de garantir a existência do fundo comum de reserva e exigir aos condóminos o pagamento das suas quotas nas despesas aprovadas. Eles devem também implementar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, a menos que um prazo diferente seja acordado.
Caso o condomínio seja envolvido em processos judiciais, o administrador tem a responsabilidade de informar os condóminos, seja por escrito ou por correio eletrónico. Quando for necessário realizar obras, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos provenientes de fontes diferentes, assegurando que as decisões sejam tomadas com base em propostas justas e competitivas. O incumprimento das suas funções pode resultar em responsabilidade criminal para o administrador.
Essas alterações visam uma maior transparência e responsabilidade na gestão dos condomínios, proporcionando aos proprietários maior clareza sobre os seus direitos e deveres, e garantindo uma gestão mais eficiente e justa.
