Introdução
Em 2024, o mercado imobiliário português apresentou um aumento significativo nas avaliações bancárias, com um crescimento mediano de 9,3% face a 2023. Este aumento reflete a dinâmica do setor, com variações regionais e por tipo de imóvel que merecem análise detalhada. As avaliações bancárias são essenciais para determinar o valor máximo de financiamento que os bancos podem conceder a um cliente, sendo um dos principais indicadores utilizados no processo de compra de casa. Neste artigo, exploramos os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), analisamos as regiões com maiores aumentos e destacamos os tipos de imóveis que mais valorizam.
Introdução
Em 2024, a avaliação bancária das casas em Portugal registou um aumento considerável de 9,3%, chegando a um valor mediano de 1.662 euros por metro quadrado (m2). Este aumento tem vindo a ser uma tendência de longo prazo, já que se mantém por 13 meses consecutivos. Porém, o último mês de dezembro revelou um aumento mais moderado, o que sinaliza uma possível desaceleração do ritmo de crescimento. A avaliação bancária é fundamental, pois é com base nela que os bancos estabelecem os valores máximos de financiamento para aquisição de imóveis, determinando a viabilidade de compra para muitas famílias. Este artigo explora as variáveis que influenciam essas avaliações, além de destacar as zonas do país com maiores disparidades nos valores de avaliação.
Aumento Geral da Avaliação Bancária
De acordo com os dados divulgados pelo INE, o valor mediano de avaliação bancária no setor imobiliário em 2024 foi de 1.662 euros/m2, marcando um aumento de 9,3% face a 2023. Este crescimento reflete a procura consistente e a valorização do mercado habitacional em todo o território nacional. Embora o aumento seja significativo, o mês de dezembro de 2024 registou o menor crescimento dos últimos 12 meses, com uma subida de apenas 0,4%, o que pode indicar uma estabilização dos preços ou até uma tendência de abrandamento no futuro próximo.
O valor de 1.747 euros/m2 em dezembro 2024 representa o valor de avaliação bancária da habitação naquele mês, destacando uma ligeira subida em comparação ao mês anterior. Este aumento, de 7 euros, reflete a realidade do mercado e as flutuações que ocorrem ao longo do ano. Para o apuramento desses dados, foram consideradas 37.171 avaliações, distribuídas entre 23.808 apartamentos e 13.363 moradias.
Diferenças Regionais na Avaliação Bancária
A valorização das casas não é uniforme por todo o território nacional. Algumas regiões registam aumentos mais expressivos que outras. A Região Autónoma da Madeira, por exemplo, destacou-se com uma variação de 14,8% em comparação a 2023, enquanto o Alentejo foi a região com o menor aumento, apenas 5,5%. A Grande Lisboa e o Algarve são as áreas com as avaliações mais elevadas, com valores a ultrapassarem os 2.500 euros/m2, o que reflete a procura intensa nestas zonas.
No outro extremo, o Alentejo e o Centro do país apresentam valores mais baixos, com a região do Alentejo a registar um valor médio de 1.240 euros/m2. Esse contraste entre o litoral e o interior é uma característica que marca o mercado imobiliário português e impacta diretamente a capacidade de financiamento das famílias, uma vez que os preços mais altos dificultam a aquisição de casa em regiões mais procuradas.
Avaliação Bancária por Tipologia de Imóvel
Uma análise mais detalhada revela que os apartamentos foram os imóveis que registaram o maior aumento em termos de avaliação bancária. Em 2024, o valor mediano para os apartamentos aumentou 9,3%, alcançando 1.851 euros/m2. Este aumento foi superior ao das moradias, que registaram uma subida de 8,6%, com uma avaliação mediana de 1.287 euros/m2. O valor dos apartamentos subiu de 1.693 euros/m2 em 2023 para 1.851 euros/m2 em 2024, uma diferença significativa que reflete a forte procura por este tipo de imóvel nas áreas urbanas.
Em particular, os apartamentos T2 e T3 destacaram-se com aumentos de cerca de 20 euros/m2, o que demonstra um aumento na procura por imóveis de maior dimensão. Por outro lado, os apartamentos T1 registaram uma leve descida de 5 euros/m2, o que pode refletir uma procura mais reduzida por imóveis pequenos, especialmente nas grandes cidades.
Avaliação Bancária de Moradias
No caso das moradias, o aumento médio foi de 8,6%, com o valor mediano de avaliação a passar de 1.185 euros/m2 para 1.287 euros/m2. No entanto, em dezembro de 2024, o valor de avaliação das moradias registou uma subida ainda mais expressiva, de 9,3%, refletindo um aumento no interesse por moradias em algumas regiões. As moradias T2, T3 e T4 apresentaram variações positivas, embora de forma mais moderada, com os T3 a registarem um aumento de 6 euros/m2, enquanto os T2 sofreram uma ligeira descida de 10 euros/m2.
Em termos de localização, os preços das moradias também variam substancialmente entre as regiões. No Algarve e na Grande Lisboa, os preços das moradias estão entre os mais elevados, ultrapassando os 2.400 euros/m2. Por outro lado, as zonas do interior, como o Centro e o Alentejo, continuam a apresentar preços mais acessíveis, com valores a rondar os 1.000 euros/m2.
Impacto da Avaliação Bancária nos Financiamentos
A avaliação bancária tem um impacto direto nos financiamentos que os bancos podem conceder aos compradores de imóveis. Os bancos utilizam as avaliações para determinar o valor máximo de financiamento, que pode ser de até 90% do valor de avaliação ou do valor de compra, o que for mais baixo. Este fator é determinante para muitos portugueses, pois o valor de avaliação influencia a quantia que será disponibilizada para a compra de uma casa.
Com o aumento das avaliações bancárias, os bancos podem estar mais dispostos a conceder valores mais elevados em empréstimos, mas os compradores também enfrentam a necessidade de ter um maior valor de entrada. Assim, quem deseja adquirir uma casa precisa estar atento às avaliações bancárias, uma vez que estas refletem diretamente o valor que será financiado pelos bancos.
Perspectivas Futuras do Mercado Imobiliário
Embora o aumento das avaliações bancárias tenha sido constante ao longo de 2024, a desaceleração observada no último mês pode ser um sinal de que o mercado imobiliário está a começar a estabilizar-se. As taxas de juros mais altas, as flutuações na economia e as políticas monetárias podem ter um impacto significativo na procura e nas avaliações, tornando difícil prever a evolução futura com certeza.
No entanto, espera-se que as regiões mais procuradas, como a Grande Lisboa, o Algarve e algumas zonas do Porto, continuem a apresentar um crescimento contínuo. Por outro lado, as regiões do interior, como o Alentejo e o Centro, podem ver uma desaceleração ou até mesmo uma redução nas avaliações bancárias, à medida que a procura por imóveis nestas áreas diminui.
Conclusão
Em 2024, a avaliação bancária das casas em Portugal registou um aumento médio de 9,3%, com variações significativas entre as regiões e os tipos de imóveis. A procura por apartamentos, especialmente nas grandes cidades, continua a ser forte, enquanto as moradias apresentam uma valorização mais moderada. A avaliação bancária desempenha um papel crucial no financiamento da habitação e, por isso, é essencial para os compradores estarem atentos às flutuações do mercado e à avaliação dos imóveis.
Enquanto o aumento das avaliações pode ser positivo para quem já possui um imóvel, para os compradores em potencial pode significar a necessidade de um maior esforço financeiro para conseguir obter o financiamento necessário. O futuro do mercado imobiliário português dependerá de vários fatores, incluindo as taxas de juros, a procura por imóveis e a evolução da economia, mas é certo que a dinâmica do mercado continuará a ser uma das áreas mais observadas por quem pretende investir no setor imobiliário.
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