Como conseguir os 10% de entrada?

Introdução

Comprar casa é um passo significativo na vida de qualquer pessoa, mas este processo pode ser especialmente complexo para os jovens que estão a começar a sua jornada na aquisição de um imóvel. Entre os vários desafios, como as taxas de juro, comissões, impostos, e seguros, a legislação em Portugal oferece também uma série de apoios e benefícios para ajudar a aliviar os custos envolvidos.

Nos últimos anos, o governo tem implementado várias medidas para apoiar os jovens até aos 35 anos, permitindo que estes possam beneficiar de isenção de impostos, emolumentos e a possibilidade de obter financiamentos de até 100% do valor do imóvel. Se está nesta faixa etária e pensa em adquirir a sua casa, este guia irá explicar as condições e benefícios de que pode usufruir, como funciona a garantia pública e como calcular os custos reais de uma compra.

Neste artigo, vamos explorar os apoios disponíveis, os custos associados à compra de um imóvel e dar-lhe uma visão geral para ajudá-lo a tomar decisões informadas ao comprar casa. Além disso, iremos focar-nos nas condições específicas para jovens até aos 35 anos e esclarecer algumas das dúvidas mais comuns sobre este processo.

Como funciona o processo de compra de casa?

Comprar casa é um processo que envolve vários passos e pode ser complexo, especialmente se for a primeira vez que está a dar este passo. Desde a procura do imóvel até à assinatura da escritura, há uma série de etapas que precisa de conhecer para não se deparar com surpresas durante o processo.

A escolha do imóvel

O primeiro passo na compra de uma casa é, obviamente, a escolha do imóvel. Existem vários fatores que influenciam esta escolha, como o preço, a localização, a área útil e as condições do imóvel. Antes de decidir, é importante definir as suas necessidades e o seu orçamento, para não se deixar levar por ofertas que estão fora da sua capacidade financeira.

A avaliação do imóvel

Antes de formalizar a compra, é fundamental realizar uma avaliação do imóvel. A avaliação determina o valor real de mercado da propriedade, que pode ser diferente do valor pedido pelo vendedor. Esta avaliação é importante porque, em muitos casos, o banco só irá financiar uma parte do valor com base nesta avaliação e não no preço de compra.

A procura do financiamento

A maior parte das pessoas recorre ao crédito habitação para comprar casa, e aqui entram as diversas condições que os bancos impõem. O montante que pode ser financiado depende de vários fatores, incluindo o seu rendimento, a sua taxa de esforço e o valor da avaliação do imóvel. Normalmente, os bancos exigem que tenha uma entrada, que pode variar, mas em geral ronda os 10% do valor do imóvel. No entanto, existem condições específicas para jovens até aos 35 anos que podem beneficiar de financiamentos de até 100% do valor da casa.

A garantia pública no crédito habitação para jovens

Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos jovens na compra de uma casa é a necessidade de reunir o montante necessário para a entrada. A boa notícia é que, desde 2024, o governo introduziu uma medida que permite que jovens até aos 35 anos possam beneficiar de uma garantia pública no crédito habitação. A ideia é apoiar os jovens que não têm condições para pagar uma entrada significativa, permitindo-lhes obter financiamento até 100% do valor do imóvel.

Quais são as condições para aceder à garantia pública?

Para beneficiar da garantia pública, os jovens devem cumprir alguns requisitos. Primeiramente, é necessário ter entre 18 e 35 anos e ter domicílio fiscal em Portugal. Além disso, os rendimentos do jovem não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS, e não pode ser proprietário de um imóvel urbano ou fração autónoma.

Outros critérios incluem não ter dívidas às Finanças ou à Segurança Social, não ter usufruído previamente da garantia pública e o valor do imóvel não pode ultrapassar os 450 mil euros.

Como funciona a garantia pública?

A garantia pública funciona como uma espécie de fiador, assumindo até 15% do valor do crédito. No entanto, é importante frisar que o Estado não paga diretamente uma parte do imóvel, mas garante ao banco o valor não financiado, caso o jovem não consiga cumprir as suas obrigações de pagamento.

Ainda assim, a concessão do crédito não está garantida. O banco fará a sua análise e, caso as condições financeiras do jovem não sejam adequadas (por exemplo, se a taxa de esforço for demasiado elevada), o crédito poderá ser recusado.

Exemplos práticos de financiamento com garantia pública

Vamos ver como a garantia pública funciona na prática, utilizando exemplos concretos. Imagine que um jovem quer comprar uma casa no valor de 200 mil euros. Neste caso, o jovem pode obter um financiamento de 100% do valor, graças à garantia pública. Isto significa que, mesmo não tendo dinheiro para a entrada, pode adquirir a casa com o apoio do Estado.

Por outro lado, se a casa custar 320 mil euros, o financiamento será igual ao valor da casa, mas a prestação mensal será mais alta. Ou seja, mesmo com a garantia pública, o jovem deve estar ciente de que as suas prestações podem ser elevadas, o que implica uma maior taxa de esforço.

Benefícios fiscais para jovens até aos 35 anos

Além da garantia pública, os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de outras isenções fiscais que ajudam a reduzir os custos de aquisição da casa. A isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e de imposto do selo são algumas das principais vantagens oferecidas aos jovens.

O que é o IMT e como funciona?

O IMT é um imposto municipal que é cobrado sempre que se realiza a transmissão de um imóvel. Este imposto varia conforme o valor do imóvel, sendo que, em 2024, os jovens podem beneficiar de uma isenção total ou parcial, dependendo do valor da casa. Para imóveis até 316.772 euros, a isenção é total, enquanto para casas de valores superiores, há uma isenção parcial.

Imposto do selo: o que muda para os jovens?

O imposto do selo também é aplicado na compra de um imóvel e incide sobre o valor da transação. Normalmente, a taxa é de 0,8% sobre o valor do imóvel. No entanto, com as novas medidas, os jovens podem beneficiar de uma isenção parcial ou total, dependendo do valor do imóvel e da sua situação fiscal.

Outros custos associados à compra de casa

Embora existam apoios e isenções fiscais para aliviar alguns dos custos da compra de uma casa, é importante lembrar que existem ainda outros custos envolvidos. Além do IMT e imposto do selo, há outros gastos que devem ser levados em consideração, como as comissões bancárias, seguros obrigatórios e emolumentos de registo.

Comissões bancárias

Quando se recorre ao crédito habitação, os bancos cobram comissões pela concessão do crédito, pela abertura do processo de financiamento e, em alguns casos, pela avaliação do imóvel. Estas comissões podem variar, mas é importante estar atento para evitar surpresas.

Seguros obrigatórios

Na maioria dos contratos de crédito habitação, os bancos exigem que o comprador contrate seguros, como o seguro de vida e o seguro multirriscos. O seguro de vida garante que, em caso de falecimento do titular do crédito, o saldo devedor será pago, enquanto o seguro multirriscos cobre danos na propriedade, como incêndios ou danos causados por intempéries.

Emolumentos de registo

Além dos impostos, os jovens também podem beneficiar de isenção dos emolumentos de registo no momento da escritura, que, em condições normais, seriam de cerca de 375 euros. Essa isenção pode ser parcial ou total, dependendo das condições de financiamento e do valor da casa.

Pontos a ter em conta ao comprar casa

Comprar casa é um processo que envolve decisões importantes. Para que a transação corra da melhor forma, é importante que tenha em conta alguns pontos cruciais durante o processo de compra.

Verificar a documentação do imóvel

Antes de assinar o contrato de compra, é fundamental verificar a documentação do imóvel. Isso inclui verificar se o imóvel está regularizado, se não há dívidas associadas e se a escritura está em conformidade com as normas legais.

Ter atenção à taxa de esforço

A taxa de esforço é um indicador importante para os bancos na avaliação da capacidade de pagamento do crédito. Ela representa a porcentagem do seu rendimento que será comprometida com a prestação do crédito habitação. É essencial que a taxa de esforço não ultrapasse os 50% do seu rendimento mensal, para garantir que o crédito seja aprovado.

Escolher o regime da taxa de juro

Existem dois tipos de taxas de juro em crédito habitação: fixa e variável. A escolha do regime da taxa de juro depende do perfil do comprador e da sua capacidade de assumir riscos. Se preferir estabilidade, pode optar por uma taxa fixa, que garante prestações constantes ao longo de toda a duração do crédito. No entanto, se aceitar flutuações nas prestações, pode optar por uma taxa variável, que pode ser mais vantajosa em determinados períodos.

Conclusão

A compra de casa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de qualquer pessoa, e para os jovens até aos 35 anos, existem uma série de medidas e apoios que tornam este processo mais acessível. Desde a isenção de impostos até à garantia pública no crédito habitação, as opções são variadas e podem ajudar a reduzir significativamente os custos envolvidos.

No entanto, é fundamental estar bem informado sobre todos os custos associados à compra de casa e tomar decisões com base nas suas necessidades e na sua capacidade financeira. Com os apoios certos  um bom planeamento, pode realizar o sonho da casa própria, sem comprometer a sua estabilidade financeira.

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