1. Novas Obrigações em Caso de Venda de Fração
Com a atualização da Lei do Condomínio de 2025, os proprietários que pretendam vender a sua casa têm agora novas obrigações. Antes de realizar a venda, o vendedor deve solicitar ao administrador do condomínio uma declaração escrita, na qual constem todos os encargos relacionados com o condomínio para a sua fração. Este documento deve incluir o valor das quotas e a data de pagamento, bem como eventuais dívidas que existam em nome do condómino.
Além disso, a declaração deve mencionar as dívidas do condomínio, caso existam, especificando a natureza, o valor e as datas de constituição e vencimento dessas dívidas. Esta declaração deve ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias após a solicitação do proprietário.
Além disso, os vendedores têm a obrigação de informar o administrador sobre a venda da fração através de carta registada, no prazo máximo de 15 dias após a transação. Caso esta comunicação não seja feita, o vendedor será responsável por custos adicionais, como os relacionados com a identificação do novo proprietário e eventuais juros de mora.
2. A Responsabilidade pelas Dívidas do Condomínio
Antigamente, quando comprava uma fração num condomínio, o novo proprietário ficava responsável por todas as dívidas existentes até à data da compra. Com a alteração da Lei do Condomínio de 2025, a responsabilidade pelas dívidas foi ajustada.
Agora, o novo proprietário só será responsável pelas dívidas que se vençam após a escritura de compra e venda. As dívidas anteriores a essa data continuam a ser responsabilidade do proprietário anterior. Para garantir que as dívidas estão corretamente especificadas, devem constar na declaração do administrador, que deve ser fornecida no momento da venda.
Caso o comprador prescinda dessa declaração, o novo proprietário ficará responsável por todas as dívidas anteriores à compra. Por isso, é fundamental que, ao celebrar um Contrato-Promessa de Compra e Venda, solicite sempre a declaração do administrador do condomínio para evitar surpresas desagradáveis.
3. Despesas com Áreas Comuns Agora São Responsabilidade de Quem as Aprova
Uma das questões que causava mais controvérsia na gestão dos condomínios era a responsabilidade pelas despesas com as áreas comuns, principalmente quando estas eram aprovadas antes da compra de uma fração. Com a nova lei, as despesas com áreas comuns de um edifício, como por exemplo as despesas de conservação, passam a ser de responsabilidade dos condóminos que as aprovaram.
Ou seja, se o condómino não era proprietário da fração no momento em que a deliberação foi feita, não será responsável por essas despesas. A responsabilidade pelas despesas passará a ser definida pela data em que a deliberação foi tomada. Esta mudança visa tornar mais justa a repartição das despesas entre os condóminos, uma vez que apenas aqueles que aprovaram as despesas terão de as suportar.
4. Despesas com Varandas e Pátios de Uso Exclusivo
Até à atualização da lei, as áreas de uso exclusivo, como varandas e pátios, eram tratadas como parte das áreas comuns do condomínio. Com as novas regras, a responsabilidade por estas despesas passa a ser exclusiva do proprietário que utiliza essas áreas.
Dessa forma, se é proprietário de uma varanda ou pátio que utiliza exclusivamente, será responsável por pagar as despesas associadas à sua manutenção e conservação. No entanto, há uma exceção: se o estado de conservação dessas áreas afetar a manutenção ou o uso das partes comuns do edifício, o proprietário com o uso exclusivo só terá de pagar uma parte proporcional das despesas, de acordo com a sua fração.
5. Reuniões de Condomínio Digitais
Uma das mudanças mais práticas e inovadoras trazidas pela Lei do Condomínio de 2025 é a possibilidade de realizar reuniões de condomínio por videoconferência. Esta medida facilita a participação de todos os condóminos, especialmente aqueles que não têm a possibilidade de estar presentes fisicamente nas assembleias.
Se algum condómino não tiver condições para participar na reunião digital, cabe à administração do condomínio providenciar meios alternativos para garantir a sua participação. Além disso, a assinatura das atas das reuniões poderá ser feita tanto por assinatura eletrónica como manuscrita. A convocatória para as reuniões também pode ser feita por correio eletrónico, desde que haja autorização prévia dos condóminos em assembleia.
6. Novas Responsabilidades para os Administradores de Condomínio
A atualização da Lei do Condomínio em 2025 trouxe novas responsabilidades para os administradores. Além de terem que emitir a declaração mencionada acima no caso de venda de uma fração, os administradores devem agora garantir a existência de um fundo comum de reserva e cobrar das frações as suas quotas-parte nas despesas aprovadas.
O administrador tem também a obrigação de implementar as deliberações da assembleia do condomínio no prazo máximo de 15 dias úteis, salvo se um prazo diferente for estabelecido. Em caso de processos judiciais em que o condomínio seja citado ou notificado, o administrador deve informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico. Além disso, quando se tratem de obras no condomínio, o administrador deve apresentar, no mínimo, três orçamentos provenientes de diferentes fornecedores.
Caso o administrador não cumpra as suas obrigações, poderá ser responsabilizado criminalmente. Este endurecimento das responsabilidades visa garantir uma gestão mais eficiente e transparente dos condomínios.
Conclusão
A atualização da Lei do Condomínio de 2025 trouxe diversas mudanças que visam aumentar a transparência, a justiça e a eficiência na gestão dos condomínios. As novas obrigações em caso de venda, a responsabilidade pelas dívidas do condomínio e as alterações na gestão das áreas comuns são apenas algumas das modificações importantes que os proprietários e administradores devem conhecer. Manter-se informado sobre estas alterações é essencial para evitar surpresas e garantir uma gestão eficiente e justa no seu condomínio.
Se está a pensar em adquirir uma casa, seja por crédito habitação ou outros meios, é fundamental estar atento a estas novas regras, uma vez que podem impactar diretamente na gestão e custos associados à sua nova fração. E, se precisa de apoio na escolha de um crédito habitação, a equipa do PoupaDinheiro.PT está à tua disposição para te ajudar a encontrar a melhor solução para o teu caso.
