Introdução
A sucessão nos contratos de arrendamento é uma questão que levanta muitas dúvidas, tanto no caso do falecimento do senhorio quanto no do arrendatário. Saber quais são os direitos e deveres dos herdeiros, os prazos a cumprir e os procedimentos necessários é essencial para evitar problemas legais e garantir que o contrato seja mantido ou corretamente cessado.
Neste guia detalhado, a PoupaDinheiroPT explica tudo o que precisa de saber sobre a transmissão dos contratos de arrendamento em caso de morte do senhorio ou do inquilino, abordando os regimes legais, os passos a seguir e os direitos das partes envolvidas.
Morte do senhorio: O que acontece e o que fazer?
Quando o senhorio falece, o contrato de arrendamento é automaticamente transferido para os seus herdeiros legais que aceitem a herança. Isto significa que o contrato continua a existir nos mesmos moldes, mas agora com novos proprietários.
Deveres dos herdeiros do senhorio
Após a confirmação da aceitação da herança, os herdeiros devem comunicar aos inquilinos sobre a morte do senhorio. Esta comunicação deve conter:
- Identificação dos novos senhorios (nomes e NIF);
- Dados de contacto;
- Indicação de como e a quem será paga a renda;
- Cópia da certidão de óbito do senhorio;
- Documento que ateste a sucessão (testamento e/ou habilitação de herdeiros).
Não existe um prazo legal específico para esta comunicação, mas recomenda-se que seja feita num prazo de três meses.
Morte do arrendatário: Quem pode suceder e em que condições?
A morte do arrendatário pode levantar mais questões, especialmente no que diz respeito à transmissão do contrato. A continuidade do arrendamento depende da data da celebração do contrato, pois diferentes regimes legais podem ser aplicáveis.
Contratos celebrados antes de 2006
Para contratos celebrados antes de 2006, de acordo com o artigo 57 do NRAU, o arrendamento não caduca se sobreviver ao inquilino:
- Cônjuge com residência no imóvel;
- Pessoa em união de facto com o falecido há mais de dois anos;
- Ascendente em 1.º grau que convivesse com o inquilino há mais de um ano;
- Filho ou enteado menor de idade ou que esteja a estudar até aos 26 anos;
- Pessoa com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%;
- Filho ou enteado com mais de 65 anos, desde que o rendimento do agregado seja inferior a cinco RMNA.
A transmissão ocorre pela ordem de preferência acima descrita.
Contratos celebrados após 2006
Nos contratos celebrados após a entrada em vigor do NRAU, aplica-se o artigo 1106.º do Código Civil, que prevê que o arrendamento pode ser transmitido para:
- Cônjuge que resida no imóvel;
- Pessoa em união de facto com o falecido há mais de um ano;
- Pessoa que viva em economia comum com o falecido há mais de um ano.
Se houver mais de uma pessoa com direito à transmissão, a ordem de sucessão é:
1. Cônjuge ou pessoa em união de facto;
2. Parente ou afim mais próximo;
3. Pessoa mais velha entre os restantes membros do agregado.
Procedimentos a seguir pelos sucessores do arrendatário
A pessoa que pretende suceder ao arrendatário deve comunicar ao senhorio a morte do inquilino e apresentar os documentos comprovativos dentro de três meses. Caso contrário, o contrato pode ser considerado extinto.
Se o transmissário tiver outra casa no mesmo concelho, Lisboa ou Porto, perde o direito à transmissão.
Implicações legais e fiscais para os sucessores
Os herdeiros que assumem a propriedade de um imóvel arrendado passam a ter obrigações fiscais, como a declaração dos rendimentos obtidos com o arrendamento no IRS. Caso pretendam atualizar a renda, devem respeitar as regras do NRAU.
Para os arrendatários sucessores, a transmissão do contrato pode ter implicações na estabilidade financeira do agregado, pois podem existir regras que alteram o valor da renda ou limitam a transmissão.
Conclusão
A sucessão nos contratos de arrendamento é um tema complexo que exige atenção às datas dos contratos e às regras aplicáveis. Tanto os herdeiros do senhorio como os sucessores do arrendatário têm prazos e obrigações que devem cumprir para evitar complicações legais.
A PoupaDinheiroPT recomenda que, em caso de dúvidas, se consulte um advogado ou um especialista em direito imobiliário para garantir que todos os procedimentos são seguidos corretamente.
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