O que é um contrato de promessa compra e venda?
O contrato de promessa compra e venda (CPCV) é um acordo bastante comum em Portugal, usado para garantir que uma futura compra ou venda de imóvel se concretize. Este contrato estabelece as condições e responsabilidades de ambas as partes envolvidas, nomeadamente o comprador e o vendedor, até que a escritura de compra e venda definitiva seja celebrada. Embora não seja obrigatório por lei, a sua assinatura assegura os direitos e deveres de todos os envolvidos, conferindo maior segurança jurídica.
Por exemplo, caso deseje adquirir um imóvel, mas ainda não tenha o crédito habitação aprovado, um CPCV pode ser uma solução eficaz para garantir que o negócio não será perdido enquanto aguarda a aprovação do financiamento. O mesmo se aplica a quem esteja a vender um imóvel e receba uma proposta de compra, mas ainda precise de tempo para concluir o processo de aprovação do crédito habitação. Neste caso, o contrato de promessa compra e venda serve como uma garantia para ambas as partes, assegurando que o negócio não será desfeito sem justificação.
Em que situações devo fazer um CPCV de um imóvel?
Existem diversas situações em que a formalização de um contrato de promessa compra e venda é uma escolha sensata. A seguir, destacam-se alguns dos cenários mais comuns em que deve considerar celebrar um CPCV:
– Quando pretende garantir a venda ou compra de um imóvel, afastando a possibilidade de outro comprador avançar com o negócio. – Se o imóvel não tiver licença de utilização ou se a construção ainda não estiver terminada. – Quando o comprador ainda está à espera da aprovação do crédito habitação, o que pode tornar a transação dependente de um financiamento bancário. Quais são os requisitos deste contrato?
Embora o contrato de promessa compra e venda não seja obrigatório, ele deve cumprir uma série de requisitos legais para ser válido. Estes requisitos incluem:
– Identificação completa dos intervenientes no contrato, como o nome, morada, estado civil e número de identificação fiscal (NIF) tanto do comprador quanto do vendedor. – Descrição detalhada do imóvel, incluindo localização, tipologia, matrícula predial, entre outras características. – Valor de transação acordado e forma de pagamento. – Prazo estipulado para a realização da escritura definitiva de compra e venda. – Cláusulas sobre sanções em caso de incumprimento, tanto por parte do comprador quanto do vendedor. – Inclusão de um montante de sinal pago pelo comprador, que garante o cumprimento do contrato. – Certificação de que o imóvel cumpre as condições mínimas de habitabilidade, como acesso a eletricidade, água e esgoto.
Além disso, deve ser anexada a licença de utilização ou de construção do imóvel. Caso esta não exista, deverá ser apresentada uma prova de que foi solicitada à Câmara Municipal ou, em alternativa, uma declaração que a substitua.
Do que se trata o sinal num CPCV?
O sinal num contrato de promessa compra e venda é uma quantia acordada entre as partes e paga pelo comprador ao vendedor como garantia de que ambas as partes cumprirão o contrato. Este sinal é uma espécie de compromisso que demonstra a seriedade da intenção de compra e serve como uma garantia de que a transação será concretizada.
O valor do sinal costuma variar entre 10% e 20% do valor do imóvel. No entanto, é crucial que, ao fazer o pagamento, o comprador exija um recibo ou que o valor esteja devidamente especificado no contrato.
O que significa a eficácia real do contrato?
A eficácia real é um conceito jurídico que confere maior força ao contrato de promessa compra e venda. Quando este conceito é aplicado, o comprador adquire um direito real de aquisição sobre o imóvel, mesmo que este esteja sob a posse de outra pessoa. Esta eficácia pode ser atribuída por declaração expressa no contrato e deve ser registada na escritura pública. A eficácia real oferece uma proteção extra ao comprador, garantindo-lhe o direito de adquirir o imóvel, mesmo em caso de disputa com terceiros.
O que acontece em caso de incumprimento do contrato? Posso perder dinheiro?
Sim, em caso de incumprimento do contrato de promessa compra e venda, é possível que se perca dinheiro. Se o incumprimento for da responsabilidade do vendedor, ele terá que devolver o valor do sinal ao comprador em dobro. Por outro lado, se o incumprimento for do comprador, o vendedor tem o direito de ficar com o valor do sinal.
Se uma das partes não cumprir o contrato, a parte prejudicada pode recorrer ao tribunal para exigir o cumprimento do contrato de forma coerciva.
Já se assegurou que o banco aprova o seu crédito habitação?
Antes de formalizar um contrato de promessa compra e venda, é essencial garantir que tem o perfil financeiro adequado para obter a aprovação do crédito habitação. Caso ainda esteja a aguardar pela aprovação, uma boa prática é incluir uma cláusula no contrato que permita anulá-lo caso o banco recuse o crédito. Isto pode evitar que perca o valor do sinal pago.
Existem serviços especializados que podem ajudar na procura das melhores condições de crédito habitação. A PoupaDinheiro.PT, por exemplo, oferece intermediação gratuita e ajuda a negociar as melhores taxas de crédito habitação com os bancos.
Quais as vantagens de um contrato de promessa compra e venda?
O contrato de promessa compra e venda traz várias vantagens para ambas as partes, tanto para o comprador quanto para o vendedor. Algumas das principais vantagens incluem:
– A formalização do negócio de compra e venda, com um compromisso mútuo de concretizar a transação no prazo acordado. – A segurança jurídica, garantindo que as condições acordadas sejam cumpridas, ou que as partes sejam responsabilizadas por incumprimentos. – Proteção em casos em que o imóvel não tenha licença de utilização ou quando a construção ainda não esteja concluída. – Garantia para o comprador enquanto aguarda a aprovação do financiamento bancário ou enquanto o valor necessário para a compra não esteja disponível.
Que cuidados devo ter antes de assinar o contrato?
Antes de assinar um contrato de promessa compra e venda, é importante tomar algumas precauções para garantir que está a fazer um acordo seguro. Algumas das principais recomendações incluem:
– Verifique se o contrato contém as informações completas e corretas sobre as partes envolvidas, o imóvel e o valor do sinal. – Confirme se está estipulado o prazo máximo para a realização da escritura definitiva. – Inclua uma cláusula que proteja o comprador de encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras. – Certifique-se de que o crédito habitação foi aprovado, caso necessário. – Caso o imóvel tenha um condomínio, peça ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos para verificar se há algum valor em atraso.
O que é o reconhecimento de assinaturas no contrato de promessa compra e venda?
Para que o contrato de promessa compra e venda tenha validade jurídica, é necessário que as assinaturas das partes sejam reconhecidas presencialmente. De acordo com o artigo 410º, nº 3, do Código Civil, sem o reconhecimento de assinaturas, o contrato não produz efeitos legais. No entanto, se a falta de reconhecimento for de responsabilidade de uma das partes, ela não pode invocar essa falha para anular o contrato.
Posso cancelar o contrato?
Sim, o contrato de promessa compra e venda pode ser cancelado, mas isso pode acarretar sanções, como a perda do sinal. Para evitar complicações, é recomendável que o contrato inclua uma cláusula de rescisão, que defina os termos e prazos para o cancelamento. Se o cancelamento for acordado entre as partes, é possível negociar os termos da rescisão. Para garantir que os seus direitos sejam protegidos, consulte um advogado antes de tomar qualquer decisão.
No caso de ser comprador, devo pedir um prazo para a escritura?
Sim, é importante que o contrato inclua um prazo para a realização da escritura. Se não estiver especificado, deve pedir que o prazo seja adicionado, garantindo assim uma margem de segurança para que o processo não seja precipitado.
O que acontece se não conseguir cumprir o prazo da escritura?
Se o prazo para a escritura não for cumprido, podem ocorrer sanções. Se o vendedor não cumprir o prazo, terá que devolver o sinal ao comprador em dobro. Se o comprador não cumprir, ele perde o valor do sinal.
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